Confédération Nationale du Logement, Fédération du Nord
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contrat de location : le bail

Les mentions obligatoires du bail

L’ article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit et que certaines précisions sont obligatoires:

  • le nom et dénomination du propriétaire bailleur, son domicile ou siège social, et de son mandataire
  • la date de prise d’effet et la durée du bail
  • la description précise du logement et de ses annexes (désignation des locaux et des équipements privatifs) et la destination du logement
  • la liste des équipements communs à l’immeuble que le locataire peut utiliser, et la liste des éléments privatifs dont le locataire a la jouissance exclusive
  • le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle
  • le montant du dépôt de garantie qui ne peut excéder un mois de loyer hors charge

 

Bailleur et locataire conservent une partie de liberté contractuelle et peuvent stipuler une remise de loyers en contrepartie de travaux réalisés par le locataire, d’un allongement de la durée de location au-delà de la durée légale par exemple.

En cas de changement de propriétaire (vente, donation), le nouveau bailleur doit notifier au locataire son nom ou sa dénomination sociale, son domicile ou son siège social, ainsi que ceux de son mandataire.

 

Les clauses abusives

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdit expressément de faire figurer certaines clauses dans un contrat de bail.

De manière non exhaustive, est réputée nulle et non écrite, une clause:

  • qui impose le prélèvement automatique pour le paiement du loyer
  • qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’une partie commune du bien loué
  • qui interdit au locataire l’exercice d’une activité syndicale, associative ou religieuse.

 

Cette liste n’est pas limitative, au cours d’une procédure, rien n’interdit au juge de relever qu’une clause est abusive et de la déclarer nulle et non avenue si celle-ci confère un avantage excessif au bailleur.

 

Le renouvellement du bail

La durée normale d’un bail conclu avec une personne physique est de 3 ans, et de 6 lorsqu’il est conclu avec une personne morale.

A l’échéance du bail, celui-ci est normalement tacitement reconduit aux mêmes conditions, compte tenu des éventuelles hausses de loyer évidemment.

Exceptionnellement, le bail peut avoir une durée réduite à un an si le bailleur peut justifier de raisons spécifiques (personnelles ou familiales) et d’un événement précis pour reprendre le logement. Si l’événement ne se réalise pas, le bail est réputé être de 3 ans.

 

Les documents obligatoirement annexés au bail

Un état des lieux qui est le document établi contradictoirement entre le locataire et le propriétaire ou son représentant et constatant l’état du logement. Ce document doit être établi lors de la remise et de la restitution des clefs.

les éléments du règlement de copropriété précisant les parties communes, les obligations des résidents, ainsi que le mode de répartition des charge s.

Un dossier de diagnostic technique comprenant un état des risques naturels et technologiques, un diagnostic de performance énergétique, un constat de risque d’exposition au plomb

Une information sur la réception des services de télévision existants dans l’immeuble.

La fourniture de ces documents n’est pas facultative pour le bailleur. Si ce dernier refuse l’établissement de l’état des lieux, le locataire peut demander à un huissier de justice d’y procéder et les frais seront partagés par moitié. Si le constat de risque d’exposition au plomb n’e st pas fourni par le propriétaire, cela constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité.

Par contre, l’information sur la réception des services de télévision existants dans l’immeuble et le diagnostic de performance énergétique n’ont qu’une valeur informative et le locataire ne peut se prévaloir des informations qui y sont portées à l’encontre du propriétaire.

 

Le congé donné par le locataire

Un locataire peut, à tout moment, adresser son congé à son propriétaire :

  • Il doit le faire par courrier recommandé avec avis de réception ou acte d’huissier
  • Il doit respecter un préavis de trois mois.

Le congé peut être réduit à un mois dans les cas suivants :

  • Obtention d’un premier emploi
  • Mutation
  • Perte d’emploi
  • Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
  • Pour les locataires âgés de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile
  • Bénéfice du revenu minimum d’insertion (RMI).

 

Le délai ne court qu’à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de la signification par huissier.

Lorsque c’est le locataire qui donne congé, il est redevable du paiement du loyer et des charges pour toute la durée du préavis. Hormis si le logement est occupé par un autre locataire avec l’accord du bailleur, avant la fin de ce préavis.

 

Le congé donné par le propriétaire

Pour les baux signés sous la loi du 1er septembre 1948, le propriétaire peut donner congé à son locataire, mais il ne s’agit pas nécessairement de la fin de la location puisque le locataire conserve un droit au maintien dans les lieux. Ce droit est transmissible.

Pour les locations soumises au « droit commun », le propriétaire peut donner congé dans les cas suivants :

  • reprise du logement pour son bénéfice personnel, celui de son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, descendants
  • vente du logement
  • pour un motif légitime et sérieux (non paiement des loyers, défaut d’assurance contre les risques locatifs)

 

Le délai de préavis auquel est soumis le propriétaire est toujours de 6 mois.

Il doit être donné par courrier recommandé avec avis de réception ou acte d’huissier. Le motif allégué doit toujours être indiqué. Ainsi, un congé signifié par le bailleur et non motivé est dépourvu de toute force juridique car nul.

Lorsque le congé est motivé par la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente. Le congé vaut offre de vente au locataire.

Pendant le préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il occupe effectivement les lieux.