Les charges correspondent à trois grandes catégories de dépenses énumérées par l’ article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :
les dépenses pour services rendus liés à l’usage des différents éléments de l’immeuble (entretien des parties communes, espaces verts…)
- les dépenses d’entretien courant et les petites réparations sur les parties communes, qui ne sont pas la conséquence d’une erreur de conception ou d’un vice de réalisation. Il s’agit notamment des dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils
- les taxes qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
La jurisprudence considère que la liste établie par le décret n°87-713 du 26 août 1987 est limitative. Une dépense qui ne serait pas mentionnée par le décret n’est pas récupérable auprès du locataire.
Les provisions pour charges
Le bailleur peut demander au locataire le versement périodique (par trimestre, par mois…) de provisions pour charges.
Dans ce cas, le bailleur est tenu de réaliser au moins une fois par an une régularisation de charges.
Le forfait de charges est interdit puisque le locataire ne doit régler que ce qui a été effectivement consommé ou réalisé.
Le décompte de charges
Il doit être établi par le propriétaire et adressé au locataire au minimum un mois avant la régularisation annuelle ou le paiement annuel des charges.
Ce document doit détailler les catégories de dépenses correspondantes aux charges et les quantités consommées, ainsi que le mode de répartition des charges entre locataires dans les immeubles collectifs.
Consultation des factures et justificatifs
Les justificatifs de charges doivent être tenus à la disposition du locataire durant le délai d’un mois à compter de l’envoi du décompte de charges. Le locataire peut les consulter sur simple demande auprès du propriétaire ou du syndic dans un immeuble en copropriété.
Obliger le bailleur à réaliser une régularisation
Le locataire qui n’obtient pas de rĂ©gularisation annuelle ou les pièces nĂ©cessaires Ă leur justification peut avoir recours au soutien d’une association comme la CNL qui soutiendra ses dĂ©marches.
Un locataire bloquer ses charges tant que celles-ci ne sont pas dûment justifiées. Le paiement n’est pas du tant que les charges n’ont pas été justifiées.
La Cour de cassation ne considère pas que ce soit une cause légitime de résiliation du bail.
Si la régularisation n’est pas ou jamais effectuée par le propriétaire, le locataire peut enfin saisir le Tribunal d’instance pour obtenir une régularisation et un décompte. Deux procédures rapides sont à la disposition du locataire dans cette situation:le référé et l’injonction de faire.
Contribution du locataire au partage des Ă©conomies de charges
Une contribution financière en sus du loyer et des charges peut être demandée au locataire lorsque le bailleur a réalisé dans le logement loué nu à titre de résidence principale, ou dans les parties communes de l’immeuble, des travaux d’économies d’énergie.
Cette contribution peut être demandée au locataire à partir de la date d’achèvement des travaux si :
- les travaux bénéficient directement au locataire
- l’exécution des travaux est justifiée au locataire
- après travaux, un niveau minimal de performance énergétique est atteint
Avant tout début de travaux, le bailleur doit engager une concertation préalable avec les associations représentatives de locataires, ou à défaut le locataire, sur les travaux envisagés, leur montant, le gain énergétique espéré, ainsi que sur le montant et la durée de la participation financière du locataire.