Le loyer initial
Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au code civil, le loyer en début de bail est fixé librement par les parties.
L’obligation de paiement
Le paiement du loyer (et des charges locatives) est obligatoire, sous peine de résiliation du bail.
Les modalités de paiement figurent généralement dans le bail.
Le propriétaire ne peut imposer le paiement par prélèvement automatique, le prélèvement sur le salaire du locataire ou la signature de traites d’avance.
En cas de paiement trimestriel, le locataire peut, Ă tout moment demander Ă revenir au paiement mensuel.
En cas de litige, il appartient au locataire d’apporter la preuve qu’il a payé (quittance, relevé bancaire…).
Non paiement
En cas de non paiement par le locataire, le bailleur peut :
- Exiger des pénalités de retard si elles sont prévues dans le bail.
- Refuser de renouveler le bail à son échéance.
- Engager une procédure de résiliation de bail si le bail a prévu cette éventualité. La résiliation du bail peut entraîner l’expulsion du locataire.
- Demander la saisie vente du mobilier du locataire.
Résiliation, expulsion et/ou saisie ne sont pas automatiques : seul un juge peut les prononcer. Il peut également accorder des délais de paiement au locataire.
Le locataire éprouvant des difficultés pour payer son loyer a donc tout intérêt à ne pas attendre pour contacter le bailleur afin d’examiner la situation.
Cessation de paiement
Les cas oĂą le locataire est autorisĂ© Ă cesser de payer totalement ou partiellement son loyer sont rares. Essentiellement, il s’agit des cas oĂą le logement est absolument inhabitable (logement manifestement et gravement indĂ©cent, voire insalubre).
Refus de paiement / consignation
Un locataire en conflit avec son bailleur ne peut décider de lui-même de cesser de payer le loyer.
Il existe une procédure spécifique pour permettre au locataire de remplir son obligation, tout en empêchant le bailleur défaillant de percevoir directement les loyers : la consignation. Cependant, en raison de sa lourdeur (autorisation préalable du juge, recours à un huissier de justice, longueur de procédure) et de son coût, cette procédure est très peu usitée et peu efficace.
Il est en effet plus rapide et plus utile d’entamer une dĂ©marche directe destinĂ©e Ă rĂ©gler le litige avec la bailleur (saisine du tribunal ou de la Commission dĂ©partementale de conciliation).
La quittance ou le reçu
Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.
La quittance doit porter le détail des sommes versées (loyer, charges locatives…).
Le reçu remplace la quittance quand le locataire ne paie qu’une partie des sommes réclamées par le propriétaire. Le détail des sommes versées n’est pas obligatoire.
En cas de refus abusif de délivrer une quittance ou un reçu, le propriétaire peut être condamné.
Les augmentations de loyer
Le loyer peut subir plusieurs types d’augmentations:
- En cours de bail
- En fin de bail : renouvellement
- En cas de loyer manifestement sous-évalué
En dehors de ces cas, il est absolument impossible pour le bailleur d’augmenter le loyer. Il faut donc refuser catĂ©goriquement toute augmentation autre que celles prĂ©vues par la loi.
En cours de bail
Votre loyer peut être révisé une fois par an en fonction des variations de l’indice de Référence des Loyers (IRL) si votre bail le prévoit.
A défaut de clause de révision et en cas de bail verbal, le loyer reste fixe pendant la durée du bail.
Au renouvellement du bail
A chaque Ă©chĂ©ance du bail, le propriĂ©taire peut proposer un renouvellement de bail assorti d’un nouveau loyer qui peut ĂŞtre sensiblement plus important. Le locataire n’a aucune obligation d’accepter
En région parisienne, les réévaluations de loyers pratiquées à l’occasion d’un renouvellement de bail sont réglementées.
L’augmentation du loyer en cas de loyer manifestement sous-Ă©valuĂ©:
Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer au locataire une augmentation lors du renouvellement.
Le bail prévoit généralement une clause de révision annuelle qui s’appliquera au moment du renouvellement. L’augmentation ne peut être supérieure à la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice INSEE du coût de la construction.
Il doit le faire 6 mois au moins avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier.
Cette proposition ne peut en aucun cas être assortie d’un congé.
La proposition d’augmentation doit être fixée par référence aux loyers de logements comparables.
Le bailleur doit fournir :
6 références minimum dans les communes situées dans une agglomération de plus d’un million d’habitants. 3 références ailleurs.
Deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations commencées il y a au moins 3 ans.
On peut trouver ces références auprès des professionnels, d’associations de locataires ou de propriétaires, ou l’un des trois observatoires des loyers (Paris, Rennes et Besançon).