Logement HLM : Le bail

Dans le secteur HLM, les baux sont semblables à ceux du secteur « privé » (soumis à la loi du 6 juillet 1989) sauf sur certains points.

Quelle est la durée du bail en secteur HLM ?

Classiquement, la durée du bail est de 3 ou 6 ans, tacitement reconductible. Dans le secteur social, les baux sont à durée indéterminée.

Le plus souvent, le locataire HLM verra apparaître sur son bail des durée de 1, 2, 3 ou 6 mois.

Que veut dire l’expression « droit au maintien dans les lieux » ?

Il s’agit de la principale différence entre le locataire HLM et le locataire soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur ne peut donner congé à son locataire, que ce soit pour vendre ou habiter le logement.

Article 4 de la loi du 1er septembre 1948

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

Cela ne veut pas dire que le locataire HLM ne peut pas être expulsé. Par exemple, un locataire ne payant pas son loyer ou se rendant responsable de troubles du voisinage peut parfaitement voir son bail résolu et être expulsé de son logement.

Le locataire en secteur HLM peut-il donner congé ?

Le locataire peut donner congé avec un préavis de 3 mois, ou d’un mois selon les cas (perte d’emploi, premier emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, titulaire du RMI, locataire âgé de plus de 60 ans en raison de son état de santé).

Le délai du préavis est réduit à un mois si le locataire bénéficie de l’attribution dans le parc du même bailleur d’un autre logement. Ce délai est de 2 mois si les deux logements appartiennent à des bailleurs différents.

Quelles sont les mentions obligatoires d’un bail HLM ?

• le nom et la domiciliation du bailleur et le cas échéant de son représentant mandaté,

• la date de prise d’effet et la durée du contrat,

• le montant du loyer (modalités de paiement, révision),

• la description des locaux et des annexes (garage, jardin, cave…),

• la description des parties communes,

• le montant du loyer, ses modalités de paiement, et de révision,

• le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu,

• la surface habitable du logement loué

Qu’est-que le conventionnement HLM ?

Un logement HLM est dit conventionné parce que le bailleur a signé une convention avec l’Etat, en contrepartie d’une aide financière qu’il a obtenue. Les locataires de logements HLM conventionnés ont droit à l’Aide Personnalisée au Logement) et le loyer du logement ne peut excéder certains plafonds.

Quelles sont les obligations du bailleur HLM ?

• Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.

• Il est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

• Il doit également assurer au locataire un usage paisible du logement. Il doit également le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

• Il est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

• Le bailleur ne doit pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Quelles sont les obligations du locataire en secteur HLM ?

• le locataire est tenu de régler le loyer et la provision mensuelle pour charges,

• le locataire doit user paisiblement des locaux loués,

• Il doit s’assurer contre les risques locatifs (principalement dégât des eaux, incendie),

• Le locataire est responsable des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail,

• Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat,

• Le locataire est tenu de procéder aux réparations locatives, à moins qu’elles ne soient dues à la vétusté, à une malfaçon, ou à la force majeure,

• Le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du bailleur.

Peut-on me réclamer un dépôt de garantie ?

Le bailleur peut réclamer un dépôt de garantie lors de la conclusion du contrat de bail. Mais ce dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges.

Le bailleur HLM peut-il demander la fourniture d’une caution ?

Le bailleur HLM peut demander au locataire la fourniture d’une caution, c’est-à-dire d’une personne qui s’oblige à régler toute somme due par le locataire si ce dernier est défaillant.