Confédération Nationale du Logement, Fédération du Nord
Association de défense des habitants et des consommateurs

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Logement HLM : Les charges

 

1- Les dépenses pour services rendus liés à l’usage des différents éléments de l’immeuble (entretien des parties communes, espaces verts…)

2- Les dépenses d’entretien courant et les petites réparations sur les parties communes. Il s’agit notamment des dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils,

3- les taxes qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

La jurisprudence considère que la liste établie par le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 est limitative. Une dépense qui ne serait pas mentionnée par ces deux décrets n’est pas récupérable auprès du locataire.

Cependant, dans le secteur HLM, il peut y être dérogé par des accords collectifs locaux. Mais uniquement pour des frais engagés pour des installations de sécurité ou de développement durable par exemple.


Les provisions pour charges

Le bailleur peut demander au locataire le versement périodique (par trimestre, par mois…) de provisions pour charges.

Dans ce cas, le bailleur est tenu de réaliser au moins une fois par an une régularisation de charges.

Le forfait de charges est interdit puisque le locataire ne doit régler que ce qui a été effectivement consommé ou réalisé.


Le décompte de charges

Il doit être établi par le bailleur et adressé au locataire au minimum un mois avant la régularisation annuelle ou le paiement annuel des charges.


Consultation des factures et justificatifs

Les justificatifs de charges doivent être tenus à la disposition du locataire durant le délai d’un mois à compter de l’envoi du décompte de charges. Le locataire peut les consulter sur simple demande auprès du propriétaire ou du syndic dans un immeuble en copropriété.

 

Obliger le bailleur à réaliser une régularisation

Si la régularisation n’est pas ou jamais effectuée par le propriétaire, le locataire peut saisir le Tribunal d’instance par référé ou l’injonction de faire.

Un locataire peut bloquer ses charges tant que celles-ci ne sont pas dûment justifiées. Le paiement n’est donc pas du tant que les charges n’ont pas été justifiées.

La justice ne considère pas que ce soit une cause légitime de résiliation du bail.


Contribution du locataire au partage des économies de charges

Une contribution financière en sus du loyer et des charges peut être demandée au locataire lorsque le bailleur a réalisé dans le logement des travaux d’économies d’énergie.

Cette contribution peut être demandée au locataire à partir de la date d’achèvement des travaux si :

  • les travaux bénéficient directement au locataire
  • l’exécution des travaux est justifiée au locataire
  • après travaux, un niveau minimal de performance énergétique est atteint.

 

Avant tout début de travaux, le bailleur doit engager une concertation préalable avec les associations représentatives de locataires, ou à défaut le locataire, sur les travaux envisagés, leur montant, le gain énergétique espéré, ainsi que sur le montant et la durée de la participation financière du locataire.