Liste des charges locatives

Les charges correspondent à trois grandes catégories de dépenses énumérées par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989:

1- les dépenses pour services rendus liés à l’usage des différents éléments de l’immeuble (entretien des parties communes, espaces verts…)

2- les dépenses d’entretien courant et les petites réparations sur les parties communes, qui ne sont pas la conséquence d’une erreur de conception ou d’un vice de réalisation. Il s’agit notamment des dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils,

3- les taxes qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

La jurisprudence considère que la liste établie par les décrets n°87-713 du 26 août 1987 (secteur privé) et n°82-954 du 9 novembre 1982 (secteur HLM) est limitative. Une dépense qui ne serait pas mentionnée par ces deux décrets n’est pas récupérable auprès du locataire.

Cependant, dans le secteur HLM, il peut y être dérogé par des accords collectifs locaux. Mais uniquement pour des frais engagés pour des installations de sécurité ou de développement durable par exemple.

Les provisions pour charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de demander au locataire le versement périodique (par trimestre, par mois…) de provisions pour charges.

Dans ce cas, le bailleur est tenu de réaliser au moins une fois par an une régularisation de charges.

Le forfait de charges est interdit puisque le locataire ne doit régler que ce qui a été effectivement consommé ou réalisé.

Le décompte de charges

Il doit être établi par le propriétaire et adressé au locataire au minimum un mois avant la régularisation annuel ou le paiement annuel des charges.

Ce document doit détailler les catégories de dépenses correspondantes aux charges et les quantités consommées, ainsi que le mode de répartition des charges entre locataires dans les immeubles collectifs.

Consultation des factures et justificatifs

Les justificatifs de charges doivent être tenus à la disposition du locataire durant le délai d’un mois à compter de l’envoi du décompte de charges. Le locataire peut les consulter sur simple demande auprès du propriétaire ou du syndic dans un immeuble en copropriété.

Obliger le bailleur à réaliser une régularisation

Si la régularisation n’est pas ou jamais effectuée par le propriétaire, le locataire peut saisir le Tribunal d’instance pour obtenir une régularisation et un décompte. Deux procédures rapides sont à la disposition du locataire dans cette situation:le référé et l’injonction de faire.

Un locataire peut opter pour la consignation de ses charges tant que celles-ci ne sont pas dûment justifiées. En effet, l’article 1315 du Code civil oblige celui qui réclame l’exécution d’une obligation à la prouver. Le paiement n’est donc pas du tant que les charges n’ont pas été justifiées.

La Cour de cassation ne considère pas que le refus de payer les charges tant qu’elles n’ont pas été valablement justifiées, soit une cause légitime de résiliation du bail.