Le loyer peut subir plusieurs types d’augmentations.
En cours de bail
RĂ©vision
Conventionnement
En fin de bail : renouvellement
Les augmentations dépendent du régime de location :
Plusieurs cas sont Ă distinguer :
Vous occupez un logement loi de 48.
Vous occupez un logement HLM.
Vous occupez un logement conventionné.
Vous occupez un logement Ă loyer plafond.
Vous occupez un logement Ă loyer libre.
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Le régime de location de votre logement doit normalement apparaître sur votre bail.
Logement loi de 48 : deux augmentations possibles :
Une augmentation annuelle fixée par décret applicable au 1° juillet.
Une augmentation correspondant à un changement de catégorie lié à des travaux d’amélioration réalisé par votre propriétaire. Cette augmentation est applicable après proposition d’un nouveau décompte de surface corrigée ou d’un nouveau bail.
HLM :
Les augmentations de loyers sont fixées par le Conseil d’Administration de l’organisme propriétaire.
Elles ne peuvent dépasser 10% par semestre ni aboutir à dépasser le loyer plafond.
Si le loyer plafond est atteint, les augmentations ne peuvent dépasser celles de l’indice de Référence des Loyers (IRL). En cas de conventionnement, votre loyer pourra être majoré conformément à la convention.
Logement conventionné :
Votre loyer peut être révisé une fois par an en fonction des variations de l’indice de Référence des Loyers (IRL) si votre bail le prévoit.
A défaut de clause de révision et en cas de bail verbal, le loyer reste fixe pendant la durée du bail.
Pour calculer le montant du loyer révisé, appliquez la formule suivante : loyer avant révision x nouvel indice
Ancien indice
En dehors de la révision annuelle, votre loyer ne pourra être majoré qu’en cas de clause particulière consignée dans le bail et / ou d’accord collectif.
NB : à l’expiration du bail, à l’occasion de son renouvellement, votre propriétaire peut vous proposer un nouveau loyer.
Logement Ă loyer libre :
Votre loyer peut être révisé une fois par an en fonction des variations de l’indice de Référence des Loyers (IRL) si votre bail le prévoit.
A défaut de clause de révision et en cas de bail verbal, le loyer reste fixe pendant la durée du bail.
Pour calculer le montant du loyer révisé, appliquez la formule suivante : loyer avant révision x nouvel indice
Renouvellement de bail :
Certaines locations doivent se faire pour une durée indéterminée (HLM, loi de 48). Les autres sont consenties pour une durée de trois ans.
A l’issue de chaque période triennale, le propriétaire peut proposer un renouvellement de bail assorti d’un nouveau loyer qui peut être sensiblement plus important.
En région parisienne, les réévaluations de loyers pratiquées à l’occasion d’un renouvellement de bail sont réglementées.
Le locataire a la possibilité de contester cette proposition.
Logement foyer/meublé/garage/emplacement de stationnement :
La location d’un logement foyer étant libre, c’est le bail qui détermine les conditions d’augmentation du loyer.
En l’absence de clause écrite, le loyer ne doit pas augmenter.
LE LOYER INITIAL
RĂ©gimes de location
Plusieurs cas sont Ă distinguer :Â
Votre loyer est réglementé :
- Si votre logement appartient à un organisme d’HLM.
- S’il a été construit à l’aide de prêts spéciaux du Crédit Foncier.
- S’il a été conventionné.
- S’il est soumis à la loi de 1948.
- Il est fixé librement* par son propriétaire dans tous les autres cas
- Le régime de votre location doit normalement figurer sur votre bail.
Dans tous les cas, vous pouvez contester votre loyer si le logement ne correspond pas aux critères d’un logement décent.
Logement HLM
Le loyer est fonction de la surface corrigée du logement.
Le prix au mètre carré de surface corrigée est fixé par le Conseil d’Administration de l’organisme d’HLM dans une fourchette réglementée.
Votre loyer peut être différent de celui de votre voisin.
Logement conventionné
Quel que soit son propriétaire, un logement ayant fait l’objet d’une convention avec l’Etat a un loyer réglementé.
Celui – ci est calculĂ© Ă la surface corrigĂ©e. Le prix du mètre carrĂ© est fixĂ© par la convention.
Si votre propriétaire passe un accord avec l’Etat, la convention fixe votre nouveau loyer qui pourra être sensiblement supérieur à l’ancien.
En contrepartie, si vos ressources le permettent, vous bénéficierez de l’aide personnalisée au logement (APL).
Logement ancien (loi de 48)
Si votre logement est soumis à la loi de 1948, son loyer est le produit de la surface corrigée et du prix au mètre carré correspondant à sa catégorie.
Le prix du mètre carré est fixé chaque année par décret applicable au 1° juillet.
Diverses majorations sont possibles en cas de sous occupation, de sous location, de transmission de droits ou d’usage professionnel.
NB : quand un logement soumis Ă la loi de 48 devient vacant, son loyer devient libre.
Régime général
Si votre logement n’entre pas dans les catégories réglementées son loyer est fixé librement par son propriétaire.
En signant votre bail, vous avez accepté ce loyer.
Meublé
Le loyer d’un logement meublé est fixé librement par le propriétaire.
En signant le bail, le locataire accepte la proposition de loyer.
Le loyer peut être contesté quand le meublé ne répond pas à des conditions minimales.
Garage / emplacement de stationnement
Le loyer d’un garage ou d’un emplacement de stationnement est fixé librement par le propriétaire.
En signant le bail, le locataire accepte la proposition de loyer.
Location saisonnière
Le loyer d’une location saisonnière est fixé librement par le propriétaire.
En signant le bail, le locataire accepte la proposition de loyer.
Le loyer peut être contesté quand ce meublé ne répond pas à des conditions minimales.
Logement foyer
Le loyer d’un logement foyer est fixé librement par le propriétaire.
En signant le bail, le locataire accepte la proposition de loyer.
Le loyer peut être contesté quand ce meublé ne répond pas à des conditions minimales.
LE PAIEMENT DU LOYER
L’obligation de paiement
Le paiement du loyer (et des charges locatives) est obligatoire. Son défaut peut être sanctionné par le juge.
Les modalités de paiement (d’avance, à terme échu, mensuellement, trimestriellement, par chèque ou mandat …) sont libres. Elles figurent généralement dans le bail.
Le propriétaire ne peut imposer le paiement par prélèvement automatique, le prélèvement sur le salaire du locataire ou la signature de traites d’avance.
En cas de paiement trimestriel, le locataire peut, Ă tout moment demander Ă revenir au paiement mensuel.
En cas de litige, il appartient au locataire d’apporter la preuve qu’il a payé (quittance, relevé bancaire…).
Non paiement
En cas de non paiement par le locataire, le bailleur peut :
Exiger le règlement de pénalités de retard si elles sont prévues dans le bail.
Refuser de renouveler le bail à son échéance.
Engager une procédure de résiliation de bail si le bail a prévu cette éventualité.
La résiliation du bail peut entraîner l’expulsion du locataire.
Demander la saisie vente du mobilier du locataire.
Résiliation, expulsion et/ou saisie ne sont pas automatiques : seul un juge peut les prononcer. Il peut également accorder des délais.
Demander que l’allocation logement du locataire lui soit versée directement.
Le locataire éprouvant des difficultés pour payer son loyer a donc tout intérêt à ne pas attendre pour contacter le bailleur afin d’examiner la situation.
Cessation de paiement
Les cas où le locataire est autorisé à cesser de payer totalement ou partiellement son loyer sont rares.
S’il considère que son loyer ou les augmentations ne sont pas justifiés, il ne doit pas, normalement, suspendre son paiement.
Différents moyens permettent de contester les sommes réclamées par le bailleur.
Refus de paiement / consignation
Normalement, un locataire en conflit avec son bailleur ne peut déposer son loyer chez un huissier ou un notaire ou sur un compte quelconque.
La réglementation, en effet, oblige le locataire à respecter l’engagement de paiement qu’il appris en signant son bail. En consignant tout ou partie des sommes dues, il s’expose à différentes sanctions pour non paiement.
La consignation n’est possible que si elle est autorisée par un juge.
La quittance ou le reçu
La délivrance d’une quittance n’est obligatoire que si le locataire la demande.
La quittance doit porter le détail des sommes versées (loyer, charges locatives…).
Le reçu remplace la quittance quand le locataire ne paie qu’une partie des sommes réclamées par le propriétaire. Le détail des sommes versées n’est pas obligatoire.
En cas de refus abusif de délivrer une quittance ou un reçu, le propriétaire peut être condamné.
LOYER AU RENOUVELLEMENT DU BAIL
Le loyer et références au renouvellement du bail secteur privé
Lors du renouvellement de bail, le loyer ne peut faire l’objet d’une réévaluation que s’il est manifestement sous évalué.
Le bail prévoit généralement une clause de révision annuelle qui s’appliquera au moment du renouvellement. L’augmentation ne peut être supérieure à la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice INSEE du coût de la construction.
Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer au locataire une augmentation lors du renouvellement.
Il doit le faire 6 mois au moins avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier.
Cette proposition ne peut en aucun cas être assortie d’un congé.
Elle doit reproduire les dispositions de la loi du 06/07/1989.
La proposition d’augmentation doit être fixée par référence aux loyers de logements comparables.
Chaque référence doit mentionner :
- le nom de la rue, la dizaine de numéros et l’étage de l’appartement.
- la présence éventuelle d’un ascenseur.
- la surface et le nombre de ses pièces habitables du logement.
- l’existence d’annexes éventuelles.
- son état d’équipement (WC intérieur, salle d’eau, chauffage…).
- la période de construction de l’immeuble.
- la date d’entrée du locataire (au moins 3 ans).
- le montant du loyer hors charges.
Le bailleur doit fournir :
6 références minimum dans les communes situées dans une agglomération de plus d’un million d’habitants. 3 références ailleurs.
Deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations commencées il y a au moins 3 ans.
On peut trouver ces références auprès des professionnels, d’associations de locataires ou de propriétaires, ou l’un des trois observatoires des loyers (Paris, Rennes et Besançon).
Dans l’agglomération parisienne, la hausse des loyers lors du renouvellement du bail est limitée par décret.
LE SURLOYER
Le supplément de loyer de solidarité (SLS) concerne certains logements d’organismes d’HLM et de SEM.
Il est réclamé aux locataires dépassant le plafond des ressources pour l’attribution de ces logements.
Les locataires assujettis et le montant du surloyer sont fixés par le Conseil d’Administration de l’organisme propriétaire.
Pour l’établissement du surloyer, l’organisme est autorisé à demander aux locataires copie de leur feuille d’imposition sur le revenu